珠海万达商业管理集团股份有限公司（下称“珠海万达商管”）的上市速度比想象中要快许多。

　　10月21日晚间，港交所披露了该公司的招股书，这家中国最大的商业运营服务提供商开始正式向港股发起冲击。

　　从成立上市主体珠海万达商管、主动放弃回A到内部组织架构重组、引入战投……王健林推动万达轻资产业务上市的每一步都走得清晰而坚定。

　　事实上，万达轻资产商管公司早在7年前就与港交所结缘。彼时，其还为万达商业。

　　2014年12月，万达商业登陆港交所，创下了当年港股市场最大规模的IPO。上市后，公司在资本市场的表现不及预期，王健林曾言，公司的股价被严重低估，长期在净资产上下徘徊。

　　为此，上市不足两年的万达商业决定私有化退市，并转战A股。2015年11月，万达商业披露招股书寻求上交所上市，计划发行不超过2.5亿股A股股票，拟募资约120亿元。

　　因A股对传统房地产企业有严格准入要求，宣布回A的万达商业开始全面转型轻资产，进一步优化上市资产属性。2018年3月，公司宣布不再进行房地产开发，名称也由“商业地产”更为“商业管理”。

　　只是，意愿回A的万达商业没有等来“开门”。排队多年未果后，公司在今年3月24日宣布撤回A股IPO申请。其在当初的公告中称，将对从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。

　　彼时，有业内人士估计，万达商业在进行新一轮轻资产化重组后，将大概率赴港股上市。在后续的一系列动作中，新的上市主体珠海万达商管开始浮出水面。

　　8月20日，珠海万达商管境外首次公开发行股份的相关材料被证监会接收，经过补正材料、接收补正材料后，其相关文件终于在10月11日获得受理。

　　股权结构来看，截至最后实际可行日期，大连万达商业直接拥有珠海万达商管已发行股份总数约69.99%的权益，并通过珠海万欣、珠海万赢及银川万达间接拥有8.84%左右的权益。

　　王健林则持有大连万达商业股权的52.68%，其中包括王健林配偶林宁所持有的3.18%直接权益。因此，王健林、林宁、大连合兴、万达集团、大连万达商业、珠海万欣、珠海万赢及银川万达共同组成一组控股股东。

　　由碧桂园、蚂蚁集团、腾讯、中信证券等组成的十余家投资者合计持有珠海万达商管21.15%股权。上述投资者分别于今年7月2日至8月30日期间收购了若干珠海万达商管的股权，转让价款则以其转让前1800亿元的估值计算。

　　同时，根据投资者协议，珠海万达商管2021年预估实际净利润及2022年、2023年的扣非净利润须分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。若无法达成，大连万达商业及珠海万赢将对投资者进行补偿。

　　从目前的业绩情况来看，珠海万达商管要达到对赌要求压力不小。2018年至2020年及2021年上半年，公司分别实现归母净利润20.22亿元、12.78亿元、11.13亿元、6.55亿元；对应营收分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元、106.36亿元。

　　招股书显示，珠海万达商管的收入主要来自商业管理服务、物业管理服务和增值服务三个业务条线，运营模式则为委托管理模式及租赁运营模式。

　　数据显示，公司超一半收入来自委托管理模式。截至2021年上半年，珠海万达商管通过委托管理模式所得收入约为66.51亿元，占总收入比例达到62.5%，这一占比在2018年至2020年则分别为87.9%、79.1%、51.4%。

　　按珠海万达商管所言，其对母公司集团商业广场均采用委托管理模式管理，租赁运营模式则用于独立第三方商业广场。

　　截至2021年6月30日，珠海万达商管共管理380座商业广场，在管商业物业建筑面积共5420万平方米。其中来自独立第三方商业广场数量为106个，占总在管商业广场数量的27.9%；来自母公司提供的商业广场数量274个，占比为72.1%。

　　同期，该公司共有162个储备项目，总建筑面积约1906万平方米。其中，来自独立第三方业主的储备项目有133个，总建筑面积约1565万平方米。

　　尽管努力外拓，但目前珠海万达商管超60%的收入仍来自母公司集团。若按业主划分，截至2021年上半年，公司来自母公司集团的收入为71.68亿元，占总收入比例为67.4%；来自独立第三方收入为34.68亿元，占比32.61%。

　　截至6月末，该公司在委托管理模式及租赁运营模式下共实现物业管理服务收入45.42亿元，商业管理服务收入33.56亿元，增值服务收入27.38亿元，占比分别为42.7%、31.5%、25.8%。