网站导航

万向新闻资讯

当前位置:主页 > 万向新闻资讯 >
安源煤业(600397):萍乡矿业集团有限责任公司白源分公司位于安源区白源镇一宗工业用地及地上建物市场价值评估报告(中恒房(估)字(2023)第0411号)
时间:2023-06-06 18:35 点击次数:197

  安源煤业(600397):萍乡矿业集团有限责任公司白源分公司位于安源区白源镇一宗工业用地及地上建物市场价值评估报告(中恒房(估)字(2023)第0411号)

  原标题:安源煤业:关于萍乡矿业集团有限责任公司白源分公司位于安源区白源镇一宗工业用地及地上建物市场价值评估报告(中恒房(估)字(2023)第0411号)

  估价目的:估价委托人特委托江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司对萍乡矿业集团有限责任公司白源分公司位于安源区白源镇一宗工业用地及地上建筑物市场价值进行评估,为估价委托人资产收购事宜提供价值参考。

  估价对象:萍乡矿业集团有限责任公司白源分公司所有的位于安源区白源镇房地产物业,土地证载用途为工业用地,评估土地面积为269,418.80㎡;房屋用途为工业用房,评估房屋建筑面积为986.00㎡。包括房屋的所有权及其装修和土地在剩余使用年期的使用权。

  估价方法:对房屋采用成本法进行估价,对土地采用市场比较法和成本逼近法进行估价估价结果:根据评估测算,估价对象在价值时点的市场价值为71,235,023.00元,大写人民币:柒仟壹佰贰拾叁万伍仟零贰拾叁元整。其中土地市场价值为71,126,563.00元,地上建筑物市场价值为108,460.00元。(详见下页评估结果明细表)

  1、估价对象价值未考虑估价对象原有的担保物权和其他法定优先受偿款,也不包括原有的租赁权和用益物权。

  2、此次评估的房屋建筑物面积为委托人及被评估单位双方共同确定,评估人员实地测量复核,若资产收购过程中因房屋建筑物面积出现争议,以有资质测绘机构出具的测绘报告为准,特此予以说明。

  (1)我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

  (2)本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。

  (3)注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

  (4)注册房地产估价师按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规和技术标准进行分析,形成意见和结论,以及撰写估价报告。

  (6)本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由估价委托人提供,估价委托人应对资料的真实、可靠性负责。

  (7)本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算,报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据,估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。

  1.估价师对估价委托人提供的估价对象权属、面积、用途等资料进行了检查,假定估价委托人提供的资料是合法的、真实的、准确和完整的,若资料失实或有所隐匿,本报告不能成立,本公司也不承担任何法律责任。

  2.本次评估关注了估价对象的房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素,估价人员查勘了估价对象视力可及的部分,但并未进行结构测试,未能确定物业有无结构性损坏,本次评估假设估价对象能安全使用,无基础、结构、环境等方面的重大问题。

  5.我们已在能力范围内核实了领勘人指认的物业位置和界址,但不排除领勘人误指或恶意指认的可能,如果位置失实或界址不清晰,将导致估值失准。

  1.本次评估假设估价对象不存在的租赁权、用益物权,未考虑租赁权、用益物权对对评估结果的影响。

  1.估价委托人未能提供估价对象《土地使用权证》原件,估价师进行了相关的尽职调查,仍未能获取相关材料,限于估价师工作能力范围,本次评估以估价委托人提供的估价对象《土地使用权证》复印件作为产权资料。

  2.估价委托人提供的资料明确房屋建成年代,房屋建成年代按委托人提供资料设定。

  1.本报告仅为估价委托人收购事宜提供价值参考,若改变估价目的及使用条件需向本估价机构咨询后重新出具报告。由此对估价报告使用人造成的损失,估价机构及注册房地产估价师不承担任何责任。

  2.本报告使用者为本次估价委托人,或为估价委托合同中约定的其他报告使用者和国家法律、法规规定的报告使用者。其他任何机构或个人在未经本机构及本次估价委托人书面许可,不能因得到估价报告而成为估价报告使用者。

  3.未经本估价机构及估价委托人的书面同意,任何拥有此报告及拷贝的人都无权公开发表,也无权用于任何目的。凡因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果,估价机构及估价人员不承担相应的责任。

  4.本报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上,报告解释权为本估价机构所有。

  5.本报告使用期限为壹年。即自估价报告出具之日起壹年内有效,超过壹年,需重新进行评估。

  机构性质:事业单位法人分支机构(法人单位:萍乡市自然资源储备中心)负责人:李迅

  机构地址:江西省南昌市高新技术产业开发区紫阳大道1216号新立方大厦(综合楼)1546室

  估价委托人特委托江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司对萍乡矿业集团有限责任公司白源分公司位于安源区白源镇一宗工业用地及地上建筑物市场价值进行评估,为估价委托人资产收购事宜提供价值参考。

  估价对象为萍乡矿业集团有限责任公司白源分公司所有的位于安源区白源镇房地产物业,土地证载用途为工业用地,评估土地面积为269,418.80㎡;房屋用途为工业用房,评估房屋建筑面积为986.00㎡。包括房屋的所有权及其装修和土地在剩余使用年期的使用权。

  ⑦地形地势:估价对象所在地块地势较平坦,排水状况良好,受洪水淹没的可能性较小⑧地质:地质条件较好,土地承载力较强,利用工程建设

  ⑩开发程度:至价值时点,土地开发程度达到宗地红线内外六通(通路、通电、供水、排水、供气、通讯)及场地平整,宗地上已建有建筑物

  本次评估的房地产市场价值为估价对象在价值时点的市场价值。未考虑交易过程中产生的相关税、费等可能对市场价值造成影响的其它因素。

  市场价值:是指评估对象经适当营销后,由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方,以公平交易方式于价值时点自愿进行交易的金额。

  报告遵循独立、客观、公正的原则及合法原则、替代原则、价值时点原则、最高最佳使用原则等技术性原则:

  1.独立、客观、公正原则:要求估价机构有完全独立性,估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系,不受外部干扰因素影响,从实际出发,公平合理地进行估价。

  合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面,在合法产权方面,应以房地产权属证书和有关证件为依据;在合法使用方面,应以城市规划、土地用途管制等为依据;在合法处分方面,应以法律、法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据;在其他方面,如评估出的价格必须符合国家的价格政策。

  所谓最高最佳利用是估价对象一种最可能的使用,这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证,并能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体表现,是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中,每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力,采用最高最佳利用方式,取得最大的收益。

  房地产市场是不断变化的,房地产价格具有很强的时间性,它是某一时点上的价格。

  在不同时点,同一宗房地产往往会有不同的价格。价值时点原则是指求取某一时点上的价格,所以在评估一宗房地产的价格时,必须假定市场停止在价值时点上,同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。

  根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用相同或大致相似时,价格低者吸引需求,即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时,商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定。房地产价格也同样遵循替代规律,受其它具有相同使用价值的房地产,即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之,具有相同使用价值、替代可能的房地产之间,会相互影响和竞争,使价格相互牵制而趋于一致。

  (1)《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令[2016]第46号);(2)《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国[2019]主席令第28号);(3)《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国[2019]主席令第72号);

  (4)《中华人民共和国民法典》(中华人民共和国主席令[2020]第45号);(5)《中华人民共和国土地管理法实施条例》(国务院令[2011]第256号);(6)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令[1990]第55号);

  (7)《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的通知(国土资厅发[2018]4号);

  (8)《国务院关于做好全面推开营改增试点工作的通知》(国发明电[2016]1号,自2016年4月29日起实施);

  (9)《征收教育费附加的暂行规定》(中华人民共和国国务院令第588号,2011年1月8日修订);

  (10)《中华人民共和国印花税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第588号,2011年1月8日修订);

  (11)《中华人民共和国房产税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第588号,2011年1月8日修订);

  (12)《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第588号,2011年1月8日修订);

  (13)《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号自2016年5月1日起执行);

  (14)《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号,自2016年5月1日起执行);

  (15)国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第16号,自2016年5月1日起实施);(16)《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》(财综[2010]98号);(17)国家、地方等有关法律、法规。

  (4)《城市地价动态监测技术规范》(D/T1009-2007,2007年5月21日)(5)《江西省房屋建筑与装饰工程消耗量定额及统一基价表》(2017版);(6)《江西省通用安装工程消耗量定额及统一基价表》(2017版);(7)《江西省市政工程消耗量定额及统一基价表》(2017版);

  (8)《江西省建筑与装饰、通用安装、市政工程费用定额(试行)》(2017版);(9)《江西省建设工程施工机械台班费用定额》(2017版);

  根据《房地产估价规范》的要求,房地产通行的评估方法有市场比较法、收益法、剩余法、成本法、成本逼近法、假设开发法等。由于委估对象为工业房地产,本次评估采用房地分估路径进行估价,其中对房屋采用成本法进行测算,对土地采用市场比较法和成本逼近法进行测算。

  ①成本法是假定存在一个潜在的购买者,重置一宗与待估房地产可以产生同等效用的房地产所需投入的合理费用。也应当是待估房地产价值的衡量标准,即是一种以建造房地产所需耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的资金利息和计划利润,并扣除相应的折旧来确定房地产价格的估价方法。

  其中:评估原值=建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润成新率=现场勘察法成新率×0.6+年限法成新率×0.4

  ①市场比较法是根据市场中的替代原则,将待估土地与具有替代性的,且在价值时点近期市场上交易的类似地产进行比较,并以类似地产的成交价格作适当修正,以此估算待估宗地客观合理价格的方法。市场比较法的基本公式如下:P=P×A×B×C×D×E

  ②成本逼近法:成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。

  估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用科学的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过全面细致的测算,并结合估价经验和对影响估价对象价值因素的分析,确定估价对象在价值时点的市场价值为71,235,023.00元,大写人民币:柒仟壹佰贰拾叁万伍仟零贰拾叁元整。其中土地市场价值为71,126,563.00元,地上建筑物市场价值为108,460.00元,估价结果详见下表:

  位置状况:安源区位于江西省西部,萍乡市中部,北纬27°38′32.96″,东经113°52′1.79″,毗邻湖南省,北与上栗县、南与莲花县、东与湘东区、西与芦溪县接壤。其东西相距最长22.40公里,南北最宽20.3公里,总面积212平方千米。。

  隶属于江西省萍乡市,是中共萍乡市委、市政府所在地,萍乡市政治、经济、商业、文化、科教、交通中心。该区位于江西省西部,萍乡市中部,毗邻湖南,总面积198.78平方公里。

  交通状况:安源区铁路运输主要通过浙赣线、沪昆高铁发往全国各地,西行100公里即至京港高铁、京广线。在安源区境内有萍乡市火车站货运站、白源火车(货运)站、泉江火车(货运)站、青山装货站、江矿装货站、安源装货站六个装货点;年吞吐量可达3000万吨以上。安源区境内319国道、320国道、沪瑞高速、赣粤高速通往全国各地,至长沙120公里,南昌268公里,武汉490公里,广州700公里,福州820公里,南京900公里,厦门950公里,宁波1000公里,温州1000公里,上海1040公里。区内已实现村村通。

  公共医疗教育配套设施:安源区共有综合医院1个,卫生院4个,妇幼保健院1个,疾病预防控制中心(防疫站)7个,卫生监督所1个,社区卫生服务机构18个;卫生技术人员646人,其中:执业医师和执业助理医师252人,注册护士281人,医院床位867张。安源区普通高中、初中、小学在校生分别达2186人、4682人和22979人;特殊教育在校生147人;在园幼儿14354人;初中适龄人口入学率为100%;小学适龄儿童入学率为100%。

  环境状况:安源区植物种类有84科、200属、367种。其中珍惜树种有银杏等,乔木类、灌丛类、竹类、及药材均有分布安源区境内矿产资源主要为非金属矿产,煤炭蕴藏丰富,可开采储量约达200亿吨,此外还有石灰岩质地较纯,广泛用于水泥原料及溶剂、耐火粘土、镁质粘土、膨润土、源丰富,群山竞秀、丘陵起伏、河渠纵横,瓷土等。

  估价对象地块位于安源区白源镇,土地性质为出让用地,土地用途为工业用地。土地剩余使用年限为50年(该划拨土地参照作价出资性质进行评估,按工业最高使用年限),宗地面积为269,418.80㎡。

  根据江西省自然资源厅赣自然资函[2018]83号文——“同意上述114宗原生产经营性划拨土地地使用权按原用途,以作价出资入股方式处置,土地使用年限为各用途法定最高年限,核算转增国家资本金。并按规定办理土地登记”。详见附件土地估价结果一览表(第二批)第23项。

  2022年全市实现地区生产总值(GDP)1160.33亿元,比上年增长2.0%。全年全市一般公共预算收入107.11亿元,比上年下降1.4%;其中税收收入64.50亿元,比上年下降8.4%,占一般公共预算收入的比重为60.2%。全年全市全部工业增加值440.08亿元,比上年下降1.4%,其中,规模以上工业增加值下降9.9%。全年全市固定资产投资比上年增长7.8%,其中,工业投资增长10.6%。全年全市社会消费品零售总额410.64亿元,比上年增长5.4%。全年全市城镇居民人均可支配收入45278元,比上年增长4.3%;农村居民人均可支收入24279元,比上年增长6.2%。2021年,全年全市实现地区生产总值(GDP)1108.30亿元,比上年增长8.3%,两年平均增长5.9%。其中,第一产业增加值77.14亿元,比上年增长6.9%;第二产业增加值497.64亿元,增长7.7%;第三产业增加值533.52亿元,增长9.0%。三次产业结构为7.0:44.9:48.1。三次产业对GDP增长的贡献率分别为6.6%、40.5%和52.9%。人均地区生产总值61386元,比上年增长8.4%,按年平均汇率计算,折合为9515美元。

  生产总值增长2.0%,固定资产投资增长7.8%,社会消费品零售总额增长5.4%。经济运行呈现平稳向好态势,稳中有进的韧性明显增强。

  新的萍乡总体规划中,主城区的发展方向为重点向北东北方向发展,控制向东发展,适当向南向西发展。

  2021年全市房地产开发投资比上年增长3.0%。商品房销售面积221.39万平方米,其中住宅销售面积202.99万平方米,比上年下降1.8%。商品房销售额119.60亿元,比上年下降0.7%。其中,住宅销售额103.84亿元,比上年下降5.4%。年末商品房待售面积37.47万平方米,比上年下降25.6%。其中,住宅待售面积20.07万平方米,比上年下降15.1%。

  2022年,全市商品房销售面积180.01万平方米,比上年下降18.7%;其中住宅销售面积162.92万平方米,下降19.7%。商品房销售额96.06亿元,比上年下降19.7%;其中住宅销售额82.68亿元,下降20.4%。

  同比分析,总体房地产方向比较低迷,造成目前成交下降情况主要有客户量减少、经济大方向不明朗、疫情还在持续、受到品牌房企如恒大、绿地内部断贷采取降价风波导致客户观望情绪加重。

  估价人员在认真分析所掌握的资料,根据估价目的,我们认为估价对象的市场价值适合对房屋采用成本法进行测算,对土地采用市场比较法和成本逼近法进行测算。

  成本法是假定存在一个潜在的购买者,重置一宗与待估房地产可以产生同等效用的房地产所需投入的合理费用。也应当是待估房地产价值的衡量标准,即是一种以建造房地产所需耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的资金利息和计划利润,并扣除相应的折旧来确定房地产价格的估价方法。

  市场比较法是根据市场中的替代原则,将待估土地与具有替代性的,且在价值时点近期市场上交易的类似地产进行比较,并以类似地产的成交价格作适当修正,以此估算待估宗地客观合理价格的方法。

  成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。

  在求取一块待估土地的价格时,根据替代原则,将待估土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例加以比较对照,并依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别,修正得出估价对象在评估期日的一种方法。其计算公式为:

  可比实例比准地价=可比实例价格数×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

  最终单位地价=(实例A比准单位地价+实例B比准单位地价+实例C比准单位地价)÷3

  选择与估价对象属于同一需圈、用途一致、在地域上属邻近或类似的3个比较案例,进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正后,确定估价对象的市场价格。

  通过调查分析,我们选择了近期发生交易的与委估土地条件类似的3个比较案例,具体选择原则和案例条件描述如下:

  与委估土地用途应相同或相近。与委估土地的交易类型相同。与委估土地的估价期日应接近。

  实例A:萍乡市中心城区田中组团B-1-13-4地块,该宗地电子监管号: 3603002021B00366。该实例位于萍乡市尚贤西路以西、兴园二路以南,建设用地面积 为84,320.00平方米,用途为工业用地;红线外六通(通路、通电、通讯、通供水、 通排水、通燃气)及红线内场地平整;宗地土地利用情况正常;2021年7月28日正常 挂牌方式出让50年期国有土地使用权成交价为2296万元(折合地面单价272元/平方 米)。实例B:萍乡市田中片区B-1-16-2-1地块,该宗地电子监管号:3603002021B00377。

  该实例位于萍乡市武功山大道以北、兴园一路以南,建设用地面积为30,108.84平方米,用途为工业用地;红线外六通(通路、通电、通讯、通供水、通排水、通燃气)及红线内场地平整;宗地土地利用情况正常;2021年7月28日正常挂牌方式出让50年期国有土地使用权成交价为820万元(折合地面单价272元/平方米)。

  实例C:萍乡市中心城区田中组团A-4-8-1地块,该宗地电子监管号: 3603002022B00619。该实例位于萍乡市吴楚西大道以东,建设用地面积为40,353.24 平方米,用途为工业用地;红线外六通(通路、通电、通讯、通供水、通排水、通燃 气)及红线内场地平整;宗地土地利用情况正常;2022年7月14日正常挂牌方式出让 50年期国有土地使用权成交价为1090万元(折合地面单价270元/平方米)。(4)比较因素的选择

  根据土地不同用途选取影响地价的主要因素,主要包括土地用途、交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年期、区域因素及个别因素。详见《比较因素条件说明表》。

  我们对待估宗地和比较实例所在地块进行了通过查阅交通地图、网上资料等途径详细了解待估宗地和比较实例的各种情况,有比较、有选择地调查了待估宗地和比较实例的各比较因素条件,并据此编制了待估宗地及比较实例和各因素条件说明表。

  土地用途 交易时间 交易情况 交易方式 土地使用年期 基础设施状况 工业产业聚集度 区 道路通达度 域 公交便捷度 因 公共设施完善度 素 环境质量优劣度 区域规划限制 宗地面积 宗地形状 个 宗地内开发程度 别 因 地形地势 素 地质条件 宗地临路状况 宗地规划限制 (6)编制比较因素 将各比较实例和待估 宗地和比较实例的各 件差别量化标准时, 地土地市场的分析和 的各种因素条件指数 相应因素条件与待宗 ①土地用途修正 待估宗地与三个案例 ②交易时间修正 根据估价人员调查, 件指数均为100%。 ③交易情况修正 比较实例交易情况均 ④交易方式修正 比较实例交易类型均

  将各比较实例和待估宗地间的各种差别量化,然后反映到地价水平的差别上,与待估宗地和比较实例的各种比较因素条件转化为可比的定量条件指数。在确定各种因素条件差别量化标准时,首先依据各因素条件对地价的影响度分析,然后根据估价师对当地土地市场的分析和研究,结合机构内部和估价师的经验来确定待估宗地和比较实例的各种因素条件指数。以待估宗地的各因素条件为基础,相应指数为100,将比较实例相应因素条件与待宗地相比较,确定相应指数,编制因素条件指数表。具体如下:①土地用途修正

  根据估价人员调查,估价对象所在区域近两年来工业用地地价变化不大,故交易期日条件指数均为100%。

  r:土地还原率(根据调查估价对象所在区域有关资料,目前该地区的土地投资存在一定风险,故在选取土地还原利率时取中国人民银行现行一年期存款基准利率1.5%,结合土地投资风险情况,综合考虑确定此次估价的土地还原率为5.5%)。

  B、工业产业聚集度:宗地所在区域工业生产要素、优化资源配置、产业生态环境等方面的成熟度。分为高、较高、一般、较低、低五个等级,以估价对象为100,每上升或下降一个等级,指数向上或向下修正3。

  C、道路通达度:根据临路类型和道路密集度,分为高、较高、一般、较差、差五个等级,以待估宗地的等级为100,每上升或下降一个等级,指数向上或向下修正3。

  D、公交便捷度:按宗地所在区域路网密度、路面宽度及畅通程度、公交路线多少、距离车站、港口码头和口岸的距离等情况,分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级,以估价对象为100,每上升或下降一个等级,指数向上或向下修正2。

  E、公共设施完善度:指宗地周边的公共服务设施,分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等级,以估价对象为100,每上升或下降一个等级,指数向上或向下修正2。

  F、环境质量优劣度:分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级,以待估宗地为100,每上升或下降一个等级,指数向上或向下修正2。

  G、区域规划限制:指城市规划限制,分为限制较小、有一定限制、有较大限制三个等级,以估价对象为100,每上升或下降一个等级,指数向上或向下修正2。

  H、宗地面积:分为对土地利用较为有利,对土地利用无明显影响,对土地利用有一定影响三个等级,以待估宗地的等级为100,每上升或下降一个等级,指数向上或向下修正2。

  I、宗地形状:分为规则、较规则、不规则三个等级,以待估宗地的等级为100,每上升或下降一个等级,指数向上或向下修正2。

  J、宗地内开发程度:分为场地未平整、场地平整,n通一平,以待估宗地的等级为100,每增加或减少“一通或一项”修正3。

  K、地形地势:分为平坦、较平坦、地形起伏较大、地形起伏大四个等级,以待估宗地的等级为100,每上升或下降一个等级,指数向上或向下修正2。

  L、地质条件:根据土地的土壤成分、承载能力等分为好、较好、一般、较差、差等五个等级,以待估宗地的等级为100,每上升或下降一个等级,指数向上或向下修正2。

  M、宗地临路状况:分为四面临路、三面临路、两面临路、一面临路、不临路四个等级,以待估宗地的等级为100,每上升或下降一个等级,指数向上或向下修正3。

  N、宗地规划限制:指宗地规划限制,为限制较小、有一定限制、有较大限制,以估价对象为100,每上升或下降一个等级,指数向上或向下修正2。

  经过比较分析,采用各因素修正系数连乘法,求算各比较案例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格,经过测算以上三个比较案例的比准价格差异不大,考虑到当地的实际状况并结合当地的地价水平,依据《城镇土地估价规程》取以上三个比较案例的比准价格的简单算术平均值作为估价对象的评估价格。即:比准价格=(264+272+270)÷3=269元/平方米

  成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。其基本公式如下:P=Ea+Ed+T+R1+R2+R3

  按照土地管理法规定,结合江西省及当地政府颁布的各项文件,按照成本逼近法测算地价的步骤,其各项费用如下:

  土地取得费是指估价对象所在区域征用同类土地所支出的平均费用。征地费用主要包括土地补偿费及安置补助费、青苗及地上附着物补偿费、社会保障费用三个项目费用。

  根据评估人员实地查勘,待估宗地位于萍乡市白源镇。根据江西省人民政府《关于公布全省征地区片综合地价的通知》(赣府字〔2020〕9号),新的征地补偿标准由土地补偿费和安置补助费两部分构成,不包含青苗补偿费、地上附着物补偿费和社会保障费用。该地区其征地补偿标准为51100.00元/亩,补偿倍数为20.5倍,统一年产值标准为2492.7元/亩。

  文件规定:征地统一年产值标准适用于征收集体农用地水田的补偿测算。征收其它集体农用地、集体建设用地和其它农用地或集体建设用地的补偿测算,参照以下修正系数执行:

  a:耕地、园地、人工高产油茶园、养殖坑塘、农村集体建设用地不低于1;b:林地、其他农用地不低于0.4;

  根据估价对象周围土地利用现状及我司现场调查,估价对象所在区域以前为农村集体建设用地,补偿标准按不低于1取。本次评估结合土地现状,综合考虑按补偿标准的1倍进行补偿,则:

  根据《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》,按实际损失补偿或前三年平均亩产值的1-2倍计,本次按1倍计。

  根据江西省人民政府《关于调整全省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》(赣府字〔2015〕81号),按照先保后征的要求,按每亩不低于6000元的标准提取被征地农民基本养老保险缴费补贴资金,并预存入人社部门专门的代保管资金账户。则社会保障费用为9元/㎡。

  则:土地取得费Ea=土地补偿费和安置补助费+青苗补偿费及附着物补偿费+社会保障费用=76.65元+3.74元+9元

  根据当地政府相关部门对新征收地土地开发基础设施配套情况的调查和土地开发成本的测算,区域内各项基础设施开发费用包括:道路建设投资,电力设施建设投资,供水设施建设投资,排水设施建设投资,通讯设施建设投资,供气设施建设投资、土地平整费。考虑待估宗地实际开发程度及所处区域位置,综合确定估价对象所在区域评估设定开发程度的土地开发费用,此次评估确定估价对象达宗地红线外“六通”及红线内场地平整的土地开发费取65元/平方米,具体详见下表:

  根据《江西省耕地占用税适用税额方案》(2019年7月26日江西省第十三届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过,2019年9月1日起施行),估价对象所在地耕地占用税平均税额为25元/㎡,占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的,按照当地适用税额标准的70%征收耕地占用税,估价对象土地利用现状为农村集体建设用地,故耕地占用税=25元/㎡×70%=17.5元/㎡。

  根据《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》(2000年4月28日起实施)第十五条规定,“经批准占用基本农田以外耕地的,按占用耕地前三年平均产值的8至10倍缴纳”。此次估价按8倍计算。则:

  根据江西省人民政府“江西省人民政府关于印发《江西省征集防洪保安资金暂行规定》的通知”(赣府发[1995]63号)规定:城镇规划区内按每亩1000元征集,城镇规划区外按每亩500元征集。待估宗地位于萍乡市白源镇,属规划区内,防洪保安资金按每亩1000元计征集,即防洪保安资金为:1.5元/㎡。

  根据待估宗地的规模及项目的特点,经调查确定土地开发周期为1年,根据中国人民银行2022年10月公布的一年期贷款利息率3.65%计,土地取得费及税费、土地开发费中,土地取得费及税费均为一次性投入,土地开发费为分期投入,这里土地开发费按平均投入计算,则:

  投资利息=(土地取得费+有关税费)×[(1+利率)-1]+土地开发费×[(1+利率)1/2

  投资利润是把土地作为一种生产要素,以固定资产方式投入发挥作用,因此投资利润应考虑以下因素综合确定:①行业投资回报水平;②所处区域社会经济发展水平;③待估宗地实际利用方式。本次评估根据当地待估宗地类似行业平均利润率,确定投资回报率为8%。

  =(土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润)×土地增值收益率土地增值包括土地资源和土地资本的双重增值,是指因土地用途改变或进行土地开发,达到建设用地利用条件而发生的价值增加,是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。土地增值的形式主要为两种:(1)土地用途转换型增值;(2)外部投资作用型增值。由于萍乡市政府近几年连续加大对基础设施的投入,良好的基础设施条件为萍乡市经济发展奠定了基础。调查该区域土地增值情况,工业用地的土地增值收益率为23%。

  土地增值=(土地取得费及税费+土地开发费+投资利息+投资利润)×土地增值收益率

如果您有任何问题,请跟我们联系!

联系万向娱乐

Copyright © 2027 万向娱乐注册 TXT地图 HTML地图 XML地图